Program Perobohan Bangunan Lima Tingkat

Isi kandungan:

Program Perobohan Bangunan Lima Tingkat
Program Perobohan Bangunan Lima Tingkat
Anonim
  • Cerita lima tingkat
  • Kehendak pemaju
  • Motif utama
  • Masalah penempatan semula

Program pemerintah Moscow untuk merobohkan bangunan lima tingkat mungkin menghadapi sejumlah masalah. Dalam kerangka program pembinaan semula dana lima tingkat, yang dihitung hingga 2010, pihak berkuasa Moscow bermaksud merobohkan sekitar 6 juta persegi. m perumahan bobrok. Namun, di sebalik minat sebilangan pemaju besar dalam kontrak pelaburan berskala besar, pemaju semakin memperhatikan lokasi plot untuk pembangunan berikutnya dan kelas rumah yang akan dibina. Menurut para pakar, masalah dengan pelaksanaan program dapat timbul pada sejumlah objek, khususnya, di daerah Timur dan Tenggara yang "tidak berprestij".

imej
imej

Cerita lima tingkat

Permulaan pembinaan semula secara besar-besaran stok perumahan lima tingkat panel di Moscow dibuat pada tahun 1995 oleh keputusan pemerintah Moscow yang sepadan. Walau bagaimanapun, keputusan pemerintah Moscow bertarikh 20 Januari 1998 "Mengenai kemajuan pembinaan semula bangunan perumahan berlantai lima dan bobrok hingga tahun 2000" menjadi dokumen asas yang menentukan strategi dan taktik kerja untuk pembinaan semula bangunan lima tingkat. Akibatnya, sudah pada tahun 1998, 335.7 ribu meter persegi dirobohkan. rumah panel lima tingkat, dan ditugaskan 933.5 ribu meter persegi. m ruang kediaman baru.

Pada tahun 1998, lebih daripada 6 ribu keluarga dipindahkan dari bangunan yang dirobohkan. Pada masa yang sama, untuk tempoh 1997-98, bahagian di bawah kontrak pelaburan bandar meningkat dari 29% menjadi 32%.

Sejak itu, dalam kerangka program tersebut, pemerintah Moskow telah menerima sejumlah perintah untuk meningkatkan jumlah rekonstruksi, dan pada musim panas tahun lalu, sebuah program untuk pembangunan kembali dana lima tingkat itu hingga 2010 muncul. Menurut syarikat Novaya Ploshchad, dari tahun 2000 hingga 2010, dirobohkan pembongkaran stok perumahan panel lima tingkat seluas 6 juta meter persegi. m.

Menurut Erast Zhiryakov, ketua projek pembinaan MIAN-Development CJSC, panel "Khrushchevs" akan dirobohkan terlebih dahulu, yang jangka hayatnya selama 25 tahun telah lama berakhir.

Sebagai tambahan, kerana penempatan semula secara paksa, bangunan lima tingkat "lebih muda" juga dirobohkan. Situasi seperti ini, misalnya, dikembangkan di lokasi pembinaan Ring Transport Ketiga dan di kawasan-kawasan di mana tugas-tugas strategik kota diselesaikan. "Bangunan-bangunan yang menghalangi pembangunan kota itu dirobohkan," kata Zhiryakov.

Menurut Dmitry Popov, ketua jabatan analitik Novaya Ploschad, program ini sedang berkembang paling aktif di kawasan di mana, bukannya bangunan berlantai lima, pemaju berpeluang untuk membina rumah elit dan rumah kelas perniagaan. Contoh paling terang adalah Kvartal pada Leninsky, yang telah dijual oleh Kvartal selama bertahun-tahun.

Tetapi di kawasan perumahan terpencil, terutama di daerah Tenggara dan Timur yang paling tidak berprestij, di mana keuntungan pembinaan semula jauh lebih rendah, masalah dengan pelaksanaan perobohan bangunan lima tingkat sangat mungkin, Dmitry Popov meramalkan.

Kehendak pemaju

Bagi pemaju, penyertaan dalam projek pembinaan semula boleh menjadi tidak menguntungkan secara ekonomi juga disebabkan oleh kos pembangunan wilayah baru, pembinaan jalan raya dan komunikasi baru. "Setiap contoh khusus harus dipertimbangkan secara berasingan, tetapi dari sudut komersial, kontrak pelaburan untuk pembinaan semula dana lima tingkat masih tidak mendatangkan keuntungan yang besar kepada pemaju, sebaliknya, ini adalah peluang bagi sebuah syarikat kecil untuk memasuki pasaran dan" menerangi "namanya," kata Penny, ketua jabatan harta tanah mewah. Lane Realty Alexander Ziminsky.

Walaupun begitu, sebahagian besar projek untuk pembinaan semula dana lima tingkat dilaksanakan oleh pemaju besar: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 dan SU-155, dengan penyertaan syarikat seperti MFS-6 dan MSM-5, yang tidak mempunyai kemudahan pengeluaran panel mereka sendiri. Penempatan semula dan pembongkaran dilakukan oleh "Kvartal", "Don-Stroy", "Krost" dan lain-lain.

"Projek pengubahsuaian terutama menarik pelabur yang serius dengan sumber pembinaan mereka sendiri. Jumlah tersebut hanya mungkin untuk syarikat yang cukup besar, kerana kita berbicara mengenai pelaburan yang besar. Lagipun, ini bukan hanya membina rumah, tetapi projek yang melibatkan pembongkaran, pembinaan, dan organisasi penempatan semula penduduk," - kata Erast Zhiryakov. "Bagi pemaju, pelaksanaan projek sedemikian adalah peluang untuk" bekerja dengan anggaran ", iaitu untuk wang" pendek "yang selalu datang tepat waktu. Di samping itu, ini adalah jumlah tambahan yang tidak ada yang menolak sekarang," setuju timbalan pengarah umum kumpulan syarikat SU-155, pengarah jabatan pembinaan Valery Grachev.

Namun, menurutnya, seringkali terdapat kes-kes apabila kontrak pelaburan untuk pemaju menjadi tidak menguntungkan, "misalnya, lokasi objek tidak menarik bagi penyewa masa depan atau memerlukan pemasangan kejuruteraan kompleks yang mahal."

Motif utama

Secara amnya, bagi pemaju, faktor penentu utama dalam mengira kos dan keuntungan projek adalah jumlahnya: dengan peningkatan di kawasan yang diduduki, keuntungan keseluruhan projek juga bertambah. Atas sebab ini, pemaju tertarik dengan projek berskala besar dengan pembinaan semula puluhan rumah. "Ini juga dijelaskan oleh fakta bahawa kos penanggungjawaban untuk pembinaan semula dana lima tingkat, sebagai peraturan, berjumlah 50-60% dari jumlah keseluruhan pelaburan, sehingga keuntungan perusahaan tumbuh sebanding dengan peningkatan jumlah rekonstruksi," tambah Dmitry Popov.

Oleh itu, hari ini di pasaran yang paling menarik adalah kontrak pelaburan untuk laman web di Daerah Pentadbiran Pusat (CAD) dan di kawasan di mana terdapat kemungkinan membina bangunan kelas perniagaan bertingkat tinggi. Manfaat pemaju dalam nisbah kawasan bergantung pada kemampuan laman web yang dikosongkan: dari 1: 3 untuk kawasan kediaman, di mana tidak ada batasan bilangan tingkat, hingga 1: 1 atau kurang untuk Daerah Pentadbiran Pusat, dengan pembinaan perumahan elit berikutnya. Di samping itu, kontrak pelaburan dengan bahagian minimum bandar sangat diminati di kalangan pemaju, yang jumlahnya di setiap projek ditentukan oleh dokumen peraturan. Sebagai contoh, dalam beberapa kes, untuk setiap penduduk yang ditempatkan semula, kota ini memperuntukkan 25 m2 dari jumlah keseluruhan bahagiannya kepada pelabur. Pada yang lain, pelaksanaan pemukiman kembali yang dilakukan oleh pemaju meliputi bahagian kota.

Tetapi ada juga kes yang diketahui ketika, setelah penempatan semula, kota itu tetap menjadi milik pemaju, akibatnya yang terakhir menerima ruang bangunan di daerah lain, - kata Erast Zhiryakov. Walau bagaimanapun, sekarang praktik menunjukkan bahawa bahagian bandar berkisar antara 30% untuk kawasan pinggir bandar bilik tidur hingga 50% dalam CAD dengan pembinaan perumahan mewah seterusnya.

Masalah penempatan semula

Biasanya, penempatan semula penduduk dilakukan dengan kaedah "gelombang": pertama, rumah "permulaan" dibina di laman web percuma, di mana bangunan lima tingkat pertama ditempatkan semula, kemudian bangunan yang ditempatkan semula dirobohkan dan rumah kedua dibina di tempatnya. Sekiranya lebih banyak bangunan berlantai lima direncanakan untuk dirobohkan, itu juga dapat menjadi titik awal, tetapi jika pembinaan semula itu berada di tahap akhir, ia mungkin sudah menjadi bangunan komersial. "Sebelum menempatkan semula penyewa ke rumah 'permulaan' di kawasan yang sama, sebagai peraturan, percubaan dilakukan untuk berpindah ke kawasan terpencil - sekarang Kozhukhovo digunakan secara aktif untuk tujuan tersebut. Akibatnya, semakin banyak penduduk yang diusir lebih jauh, projek ini akan lebih berkesan. bagaimana sebilangan besar kawasan baru dari kawasan penempatan semula akan menjadi komersial ", - catatan Dmitry Popov.

Walau bagaimanapun, masalah penempatan semula selalu mempunyai jalan keluar individu. Sekiranya kita membicarakan projek-projek di mana bandar ini mengambil bahagian, adalah lebih mudah untuk menempatkan semula penduduk, kerana sumber pentadbiran membolehkan pemaju menyelesaikan masalah ini dengan seefisien mungkin. Namun, dalam kes di mana penempatan semula dilakukan secara eksklusif oleh pemaju, masalah penyelesaian harus diselesaikan bukan hanya dengan penduduk, tetapi juga dengan kota. "Biasanya, kontrak disepakati dengan perusahaan kesatuan negara (misalnya," Mospereselenie "), iaitu, kota ini terlibat dalam penempatan semula.

Penyelesaian sedemikian berkesan dengan syarat penyewa ditempatkan semula. Situasi dengan pemilik kediaman jauh lebih rumit, kerana kaedah pentadbiran tidak berlaku untuk mereka, kata Erast Zhiryakov.

Menurut ketua sektor perundangan MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya, penduduk rumah yang dimaksudkan untuk pembongkaran berpeluang untuk menerima bukan pangsapuri, tetapi pampasan wang. Amalan ini tidak begitu popular, namun, sesuai dengan Artikel 32 Kanun Perumahan, harga penebusan kediaman, syarat dan syarat penebusan lain ditentukan oleh perjanjian dengan pemilik kediaman. Artinya, secara teorinya, jumlah dalam perjanjian bahkan mungkin lebih tinggi daripada harga pasar sebuah apartmen. dan semua pampasan tambahan dinilai. Sekiranya tidak ada persetujuan yang dicapai, masalah ini dipertimbangkan di mahkamah.

Tetapi, dengan mengambil kira jangka masa proses tersebut, proses pengadilan tidak menguntungkan bagi pemaju, oleh itu dalam kebanyakan kes pihak-pihak hanya bersetuju di antara mereka, kata Pleshitskaya.

Disyorkan: