Cara Mendaftar Pemilikan

Cara Mendaftar Pemilikan
Cara Mendaftar Pemilikan

Video: Cara Mendaftar Pemilikan

Video: Cara Mendaftar Pemilikan
Video: VI surat pernyataan penguasaan fisik atas bidang tanah 2024, Mac
Anonim

Dari kisah-kisah yang berlaku kepada pembeli pangsapuri di bangunan baru Moscow, anda boleh menyusun buku panduan. Salah satu babnya yang paling tidak dapat dilupakan harus dikhaskan untuk masalah pendaftaran pemilikan perumahan yang dibeli. Masalah ini sebahagian besarnya disebabkan oleh operasi mekanisme birokrasi ibu kota. Tetapi ada banyak faktor lain yang secara serius memperpanjang jangka waktu untuk mendapatkan dokumen hakmilik, ketiadaannya secara signifikan membatasi kebebasan pembeli.

imej
imej

Jarak dalam tahun

Apakah jangka masa sebenar untuk mendapatkan hak harta tanah? Peluang apa yang perlu dimiliki oleh pembeli untuk melupuskan harta tersebut dalam jangka masa antara penghantaran objek dan penerimaan dokumen-dokumen ini? Sebagai contoh, adakah mungkin untuk menjual, menderma, mewarisi, membahagikan apartmen, atau menggadaikan apartmen dengan pinjaman? Adakah betul memulakan pembaikan di sebuah apartmen? Berapa kos reka bentuk itu sendiri? Berikut adalah persoalan yang harus diselesaikan.

Viktor Kozlov, Pengarah Komersial Augur Estate, menceritakan mengenai langkah-langkah yang terlibat dalam prosedur untuk mendaftarkan hak harta tanah: "Pendaftaran hak harta pembeli pangsapuri di rumah yang baru dibina didahului oleh pendaftaran negeri hak harta kota ke harta tanah dan pendaftaran hak pelabur terhadap harta tanah." Keputusan dan keputusan mengenai pengurangan syarat pendaftaran hak harta tanah bandar ke premis kediaman telah dibuat lebih dari sekali. Dengan keputusan pemerintah Moscow pada tahun 2004, satu pejabat penerimaan khas Institusi Keadilan telah dibuat untuk pendaftaran hak harta tanah dan urus niaga dengannya. Walau bagaimanapun, masalah yang ada belum dapat diselesaikan.

"Setelah menandatangani protokol pemisahan dengan kota, tahap berikutnya bermula - pendaftaran hak pelabur untuk harta tanah di Jawatankuasa Negara Moscow untuk Pendaftaran Hak atas Harta Tanah dan Transaksi dengannya, - Viktor Kozlov meneruskan. - Syarat kelulusan dalam hal ini diatur, tetapi bersama-sama dengan Oleh itu, syarat pendaftaran dokumen sering berubah. Syarikat pembangunan terpaksa membawa dokumen sejajar dengan keperluan yang diubah beberapa kali. Oleh itu, tempoh 30 hari yang diperuntukkan untuk pendaftaran hak pelabur terhadap harta tanah diperpanjang selama berbulan-bulan. Peringkat terakhir proses - - pendaftaran hak milik individu atau entiti undang-undang sesuai dengan undang-undang "Pada pendaftaran negara hak atas harta tanah dan transaksi dengannya";memerlukan sebulan lagi. Jumlah masa kumulatif yang dihabiskan untuk mendapatkan dokumen harta tanah di Moscow adalah dari satu tahun hingga satu setengah tahun, dalam kes-kes khas - hingga tiga tahun dari tarikh rumah itu diserahkan kepada komisi negara."

Khaya Pleshitskaya, ketua jabatan perundangan MIAN Real Estate Agency, menekankan bahawa pengukuran yang dilakukan oleh BTI memerlukan banyak masa: dokumen untuk penerimaan dan pemindahan pangsapuri dan satu paket dokumen sedang disiapkan untuk menyelesaikan projek pelaburan. Hanya selepas itu alamat sah rumah dibuka di Perkhidmatan Pendaftaran Persekutuan."

Oleh itu, dokumen yang menetapkan hak harta tanah harus menunggu dari satu tahun (paling baik) hingga tiga tahun. Sebilangan besar profesional harta tanah bersetuju dengan kesimpulan ini.

Pemaju mencuci tangan

Siapakah pelakunya di sebalik banyak kelewatan dalam pendaftaran pemilikan perumahan yang sudah dibeli? Apa yang menyebabkan pihak berkuasa bandar menunda proses pendaftaran hak pelabur dan tidak menandatangani sijil penerimaan untuk masa yang lama?

Jawapannya sebenarnya jelas. "Pihak berkuasa perbandaran sedang menunggu pemaju untuk memenuhi semua kewajiban di bawah kontrak pelaburan sepenuhnya," jelas Vyacheslav Timerbulatov, naib presiden kumpulan syarikat Konti. "Pada dasarnya, kita berbicara tentang landskap, mengembangkan infrastruktur sosial daerah, beralih ke kepemilikan wilayah perumahan untuk orang yang berada dalam senarai menunggu, dll. Oleh itu, sebenarnya, bukan hak pendaftaran harta yang ditangguhkan, tetapi penandatanganan akta pelaksanaan kontrak pelaburan, yang disimpulkan antara pelabur dan kota. Proses menyetujui dan melewati semua keadaan secara objektif memerlukan masa."

Namun, ternyata, ini bukan hanya mengenai alasan objektif. Inilah yang diberitahu oleh peguam syarikat "Inkom-real estate" Angelica Zharkova: "Pemaju, yang menyimpulkan kontrak pelaburan dan seterusnya memperoleh izin untuk pembinaan kemudahan kediaman, memperoleh beberapa kewajiban kepada kota dalam bentuk membuat infrastruktur di tapak pembinaan, dan juga untuk menggunakan komunikasi - pembayaran pampasan kepada bandar. Setelah selesai pembinaan bangunan baru, apabila semua pangsapuri dijual kepada pemegang ekuiti dan pemaju telah memperoleh keuntungan, pemenuhan kewajiban terhadap bandar tidak lagi menarik baginya. kontrak. Ini boleh bertahan selama bertahun-tahun,oleh itu, dokumen - tindakan mengenai pelaksanaan kontrak pelaburan, yang dianggap penting, tidak ditandatangani oleh mereka. Yaitu, dokumen ini adalah dasar untuk membuka alamat untuk objek yang baru dibuat dan mendaftarkan kepemilikan."

Hubungan antara bandar dan pelabur adalah topik yang terpisah, sangat menyakitkan dan besar. Sudah tentu, beban yang dikenakan oleh pihak berkuasa perbandaran kepada pembangun hari ini sangat tinggi. Di beberapa daerah, bahagian bandar yang disebut itu mencapai 40% dari kos pelaburan projek tersebut. Dalam keadaan seperti itu, pemaju harta tanah berusaha dengan cara curang atau penjahat untuk menghilangkan rasa benci dan, seperti yang mereka fikirkan, adalah beban yang tidak masuk akal. Kebuntuan dapat bertahan selama bertahun-tahun, dan sehingga permainan tarik tali selesai, pembeli akan menunggu.

Walau bagaimanapun, kebanyakan pembangun sangat tidak bersetuju dengan kesimpulan tersebut. Vyacheslav Timerbulatov menjelaskan: "Objektif tidak menguntungkan bagi pemaju yang berhati-hati untuk menunda proses mendaftarkan hak harta, kerana dalam hal ini syarikat mungkin akan dikenakan hukuman berat." "Adalah tidak menguntungkan bagi pemaju untuk menangguhkan pendaftaran hak harta tanah ke sebuah apartmen, kerana mereka menanggung banyak kos," kata Sergei Lyadov, setiausaha akhbar syarikat pelaburan dan pembinaan City-XXI abad. Apakah jenis kos yang kita bicarakan? Pertama sekali, ini adalah kos operasi dan utiliti untuk penyelenggaraan kompleks selepas penyerahan komisen negara. Sebenarnya, menurut terma kontrak, beban pembayaran tersebut paling sering jatuh ke bahu pembeli, tetapi yang terakhir, seperti yang dikatakan oleh pembangun yang sama, sering menolak untuk membayar harta tanah.yang belum mereka miliki secara sah. Jadi, apa yang lebih besar - kemampuan untuk mendapatkan konsesi dari bandar atau penjimatan bil utiliti? Soalannya mungkin retorik.

Pihak berkontrak

Sebagai tambahan kepada kesukaran yang berkaitan dengan pelaksanaan tanggungjawab pelaburan, ada masalah lain yang sangat sukar pada masa ini. Ini adalah hubungan rumah dengan utiliti. "Pada tahap terakhir pelaksanaan proyek, masalah ini adalah yang paling menyakitkan," kata Sergey Lyadov. "Sekiranya masalah ini tidak diselesaikan secara menyeluruh sebelumnya, maka kelewatan pendaftaran hak dalam beberapa kes dapat mencapai beberapa tahun."

Kelambatan pekerja BTI adalah sebab lain untuk kelewatan pemprosesan. Walau bagaimanapun, keadaan tidak terhad kepada kesukaran yang dijelaskan. Seperti yang anda ketahui, selain syarikat pemaju, beberapa pelabur sering terlibat dalam pelaksanaan projek tersebut. Yang terakhir menarik pelabur bersama, dan mereka semua pada masa akan datang menarik individu - pemegang ekuiti ke pembinaan. Masalah timbul kerana dokumen mengenai penyelesaian pembinaan rumah mesti ditandatangani oleh semua pelabur yang merupakan pihak dalam kontrak pelaburan. Tetapi ini tidak boleh berlaku sehingga semua perhitungan dibuat antara pelabur dan pemaju, syarikat dan pemiutang.

"Akibatnya, pemegang ekuiti menderita," kata Anzhelika Zharkova. "Izinkan saya memberi anda contoh. Rumah di Proletarsky Avenue, harta benda 51a dan 51b diterima oleh suruhanjaya negeri pada bulan April 2005; rumah-rumah tersebut ditugaskan dan dihuni. Walau bagaimanapun, sehingga kini, pemegang ekuiti belum dapat memformalkan hak harta tanah, kerana terdapat banyak pelabur dan penyelesaian di antara mereka belum dibuat sepenuhnya. Harus dikatakan bahawa penyelesaian antara pelabur dan pelabur bersama tidak selalu diselesaikan secara sukarela, kadang-kadang - dan baru-baru ini - perselisihan timbul di antara mereka, yang hanya dapat diselesaikan Oleh karena itu, tidak ada pertanyaan tentang dokumen apa pun mengenai pelaksanaan kontrak investasi. Dan pemegang saham menunggu semua perselisihan ini diselesaikan. Ini terjadi di daerah mikro Nikulino-2, ketika pihak-pihak dalam kontrak pelaburan tidak dapat mengetahui siapa yang berhutang,dan salah seorang dari mereka mengemukakan tuntutan. Tetapi pemegang ekuiti tidak menunggu, mereka pergi ke mahkamah sendiri dengan tuntutan untuk pengakuan pemilikan pangsapuri dan di mahkamah mencapai pengiktirafan hak milik mereka."

Banyak peguam yakin bahawa dalam situasi di mana pendaftaran hak milik ditangguhkan, cara yang paling berkesan untuk melindungi hak mereka adalah pengadilan. Preseden serupa ada sekarang.

Kebaikan dan keburukan gantung

Sepanjang masa, semasa tindakan di atas dilakukan, pembeli bangunan baru ini dalam keadaan tidak aktif. Kedudukannya adalah yang paling tidak menguntungkan dan disensasikan, ini adalah kedudukan orang yang menjadi sandera dalam konfrontasi antara pegawai dan pembangun, pembangun dan jurutera kuasa, pelabur dan rakan pelabur. Walau bagaimanapun, pembeli yang mempunyai hak, tetapi tidak sah, hak atas harta yang diperoleh juga mempunyai beberapa pilihan.

"Setelah mendapat kebenaran daripada pemaju, pembeli dapat mulai melakukan pembaikan di apartmen sebelum pendaftaran pemilikan, kerana biasanya syarikat bersedia bertemu pembeli," kata Sergey Lyadov. Tetapi dalam kes ini, pemilik pangsapuri masa depan mempunyai sekatan yang ketara. Sebagai contoh, ia tidak boleh mempengaruhi ciri reka bentuk pangsapuri dan fasad bangunan, kerana ketika itu kita membicarakan pembangunan semula, yang, pada dasarnya, dilarang sehingga pendaftaran pemilikan.

Pembeli juga berhak untuk mewarisi sebuah apartmen yang belum diformalkan secara sah, kerana tindakan semacam itu diperuntukkan oleh Kod Sivil Persekutuan Rusia (menurut undang-undang, adalah mungkin untuk mewariskan bukan hanya harta yang dimiliki oleh pewasiat pada saat menyusun surat wasiat, tetapi juga yang akan muncul di masa depannya). Khaya Pleshitskaya menjelaskan: "Adalah mungkin untuk mewarisi, walaupun tidak ada kemahuan. Dalam hal ini, pewaris menerima sijil hak untuk mewarisi dan berlaku untuk organisasi yang menjalankan pendaftaran, atau kepada organisasi dengan mana perjanjian untuk pangsapuri telah disimpulkan, sehingga pangsapuri itu sudah didaftarkan dia ".

Wasiat mesti dibezakan daripada sumbangan, yang dalam hal ini mustahil. Pada prinsipnya, pembeli dapat menjual pangsapuri sebelum pendaftaran hak pemilikan, namun, dalam hal ini, skema penyerahan hak tuntutan akan digunakan, yang, tentu saja, hanya dibenarkan sekiranya berlaku force majeure.

Peluang untuk pembeli bangunan baru yang tidak berdaftar, sebenarnya terhad kepada pembaikan, pewarisan dan penyerahan tuntutan. Semua langkah lain untuk mengambil harta tanah tidak termasuk. Jadi, pembeli tidak boleh mendaftar di apartmen seperti itu, kerana asas pendaftaran di tempat kediaman (pendaftaran) adalah sijil pemilikan. "Sekiranya perceraian pasangan suami isteri berlaku sebelum pendaftaran pemilikan, mustahil untuk membahagikan apartmen itu sendiri, kerana ia belum menjadi milik pasangan," kata Khaya Pleshitskaya. "Oleh itu, wang yang dibayar untuk pembelian apartmen dibahagi." Pangsapuri tidak boleh dijanjikan dengan pinjaman, kerana tidak ada harta tanah seperti itu.

Kelemahan yang ketara dari "tempoh peralihan" juga adalah bil utiliti yang tinggi, kerana hakikat bahawa subsidi bandar tidak berfungsi untuk tempoh ini.

Adakah pembeli akan membayar semuanya?

Di bawah syarat-syarat pendaftaran hak harta tanah, pembeli harta tanah yang jarang berlaku di bangunan baru tidak mengambil langkah untuk memasuki hak mereka.

Proses pengambilan harta benda dapat dipercepat, jika tidak sah, maka paling tidak sebenarnya. Dan inilah caranya. "Setelah rumah itu diserahkan kepada komisi negara, dengan keputusan pengawas wilayah pentadbiran, rumah itu harus dipindahkan ke baki organisasi operasi. Pembeli sebuah apartmen, yang tidak ingin menunggu beberapa tahun untuk mendapatkan hak pemilikan, dapat menyimpulkan perjanjian dengan organisasi yang mengoperasikan rumahnya dan meneruskan pembaikan dan pendaftaran sebahagian dokumen untuk kelulusan pembangunan semula, - menasihati Viktor Kozlov. - Tetapi dalam keadaan ini, harus diingat bahawa mulai saat ini semua kos penyelenggaraan kemudahan itu, yang sebelumnya diberikan kepada kontraktor umum, dan dari saat penerimaan negara oleh komisen - kepada pelabur, kini akan dikenakan dari penyewa, menyimpulkan perjanjian dengan organisasi operasi ".

Soalan lain yang sangat sukar berkaitan dengan kos perkhidmatan untuk pendaftaran sah pemilikan sebuah apartmen. Setiap orang yang mesti mendaftarkan hak milik harta tanah di Moscow tahu apa yang perlu dilalui oleh pemilik masa depan. Pengumpulan banyak dokumen, antrian berbilang hari, penolakan - semua kos ini dijelaskan oleh para pekerja Jawatankuasa Pendaftaran Moscow oleh penyusunan kerangka perundangan yang tidak mencukupi dan fakta bahawa pada masa ini strukturnya tidak dapat mengatasi aliran pelanggan organisasi yang terus meningkat. Berapakah kos pembeli dalam keadaan sedemikian? Pendapat pakar mengenai perkara ini sangat kabur.

Khaya Pleshitskaya percaya bahawa biaya untuk pendaftaran transaksi tidak wajib: "Wang untuk pendaftaran ketika membeli apartmen tidak selalu diambil. Ini terjadi, sebagai peraturan, ketika langkah pertama untuk pendaftaran sudah dilakukan pada tahap pemerolehan.), tetapi dokumen (kontrak, perjanjian tambahan) harus dilakukan. Untuk jenis pekerjaan inilah, wang dikenakan."

Vyacheslav Timerbulatov menjelaskan keadaannya sedikit berbeza: "Kos perkhidmatan untuk pendaftaran apartmen dalam pemilikan biasanya ditentukan sebagai peratusan dari kos pangsapuri untuk kemudahan pelanggan dan agensi. Di samping itu, ia ditentukan dengan mengambil kira lokasi rumah, tahap penyediaan dokumen untuk pendaftaran dan sejumlah faktor lain. Sebagai contoh, di syarikat kami, kos pendaftaran termasuk dalam harga pembelian perumahan. Pembangun lain untuk perkhidmatan ini mengambil jumlah yang tidak melebihi $ 1000, hanya untuk sokongan undang-undang. Pada broker barang, kos pendaftaran pada peringkat pelaburan adalah dari satu hingga 1.5% daripada kos pangsapuri di Moscow, di rantau ini - sekitar 2-2.5% Beberapa syarikat yang menjadi perantara dan telah membeli pangsapuri di bawah perjanjian agensi dari pelabur, mengambil hingga 3% dari jumlah kontrak. Untuk jumlah ini adalah perlu untuk menambahkan kos tugas negara dan pembayaran pelbagai sijil, yang rata-rata menelan belanja $ 500 "kepada pelanggan.

Pada masa ini, anda boleh menemui banyak iklan di mana wakil dari pelbagai syarikat menawarkan untuk mendaftarkan pemilikan bangunan baru. Sebagai peraturan, kos perkhidmatan sedemikian kira-kira sama dengan $ 1000. Pengumuman seperti itu lebih menyedihkan daripada menyenangkan. Ternyata, kelewatan birokrasi dapat dihilangkan, dan apa yang nampaknya merupakan urusan yang sukar dan terselesaikan, ternyata, dapat diselesaikan dalam satu atau dua bulan. Sekiranya ada kepentingan material.

Disyorkan: